Theo chuyên gia Tư vấn Bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, nếu so sánh về định vị thị trường và mặt bằng giá, giá đất biệt thự, nhà phố vừa công bố của Vinhomes Green Paradise đang cao hơn hoặc ngang so với các dự án mở bán gần đây.
Cụ thể, dự án Blanca City tại phường Rạch Dừa, TP.HCM (trước đây là phường 10, TP Vũng Tàu) đang có giá rao bán trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2 cho sản phẩm căn hộ. Nếu so với Eco Village Saigon River (Nhơn Trạch, Đồng Nai), giá đất biệt thự diện tích 200-300 m2 tại dự án này khoảng 100-110 triệu đồng/m2, tương đương với giá đất biệt thự cùng diện tích của Vinhomes Green Paradise.
“Tuy nhiên, xét về hạ tầng và tiện ích hiện hữu, Vinhomes Green Paradise hiện chưa thể so sánh với Blanca City hay Eco Village Saigon River. Vinhomes Cần Giờ ở vị trí xa thành phố, đi lại còn khó khăn khi phải di chuyển bằng phà, chưa có cầu. Trong khi đó, Blanca City nằm ngay trung tâm khu du lịch Vũng Tàu, còn Eco Village Saigon River kết nối thuận tiện với TP.HCM, chỉ còn chờ cầu Cát Lái hoàn thành", ông Kiên nhận xét.
Tuy nhiên, theo ông Kiên, phần lớn khách hàng của Vinhomes Green Paradise sẽ là nhà đầu tư, không mua để ở mà đặt cược vào khả năng tăng giá trong tương lai. Do đó, họ cần những “lý do tăng giá tương lai” hơn là “hiện hữu sẵn có” như: dự án lấn biển quy mô lớn nhất cả nước, cầu Cần Giờ chuẩn bị triển khai, các đề xuất tuyến metro Phú Mỹ Hưng - Cần Giờ, đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, cùng hiệu ứng truyền thông mạnh mẽ.
"Nhà đầu tư kỳ vọng khi hạ tầng hình thành, hệ sinh thái và tiện ích hoàn thiện, giá dự án sẽ được đẩy lên rất nhanh. Ngoài ra, theo quy luật thị trường, giá mở bán giai đoạn đầu thường thấp nhất và tăng dần theo tiến độ, khiến nhà đầu tư muốn vào sớm để kỳ vọng biên lợi nhuận cao hơn.” - Ông Kiên nhận định
Cũng theo ông Kiên, mức giá của Vinhomes Green Paradise có thể tạo hiệu ứng dây chuyền đến các dự án vùng ven khác. "Khi giá tương đương, nhưng lại 'có nhiều lý do tăng giá' hơn, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc lại danh mục của mình", ông cho biết.
Tuy vậy, vị chuyên gia cho rằng đầu tư bất động sản tại Vinhomes Green Paradise nghiêng về cuộc chơi tài chính hơn nhu cầu sở hữu thực. Do đó, dù chủ đầu tư có thể hỗ trợ vay tới 70-80%, ông nhấn mạnh nhà đầu tư chỉ nên vay tối đa 40%.
Khi vay, nhà đầu tư cũng cần tính kỹ dòng tiền sau thời gian ân hạn nợ gốc. "Ví dụ vay 10 tỷ đồng, được ân hạn 2 năm thì sau đó mỗi tháng phải trả 120-130 triệu đồng. Nếu 2 năm không ra được hàng, nhà đầu tư phải đảm bảo vẫn có nguồn tiền đó", ông phân tích.
Ông Kiên nhìn nhận giá bán chính thức của Vinhomes Green Paradise cũng sẽ ảnh hưởng đáng kể đến thị trường đất dân cư quanh khu vực.
"Hiện, đất mặt tiền trục chính tại Cần Giờ dao động 50-90 triệu đồng/m2. Theo nguyên tắc, giá đất trong khu compound thường cao gấp đôi bên ngoài. Nếu nhà phố Vinhomes Green Paradise có giá khoảng 150 triệu đồng/m2, thì đất dân ở các trục đường mặt tiền chính lân cận có diện tích dưới 100 m2 không nên vượt quá 70 triệu đồng/m2; Hoặc biệt thự 300m2 trong Vin giá 100 triệu/m2 thì đất mặt tiền trong dân diện tích tương đương khó vượt 50 triệu/m2. Nếu vượt ngưỡng này, thanh khoản sẽ gặp khó", ông bổ sung.
Ông Kiên cho biết trước đây, tin đồn giá bán dự án lên tới hơn 200 triệu đồng/m2, song giá thực tế chỉ bằng khoảng 60-70% so với tin đồn. Điều này gây áp lực rất mạnh lên bất động sản trong dân, dự báo sẽ khiến thị trường đất dân tại Cần Giờ chững lại và giao dịch chậm hơn trong thời gian tới.
Theo Tạ Trung Kiên/ Group Cafe Bất Động Sản
https://www.facebook.com/share/p/17Ko9dSjBg/
