1. Về bản chất, Global city chỉ là 1 khu đô thị cao cấp. Định vị là 1 “New downtown” là quá đà (tôi đã có bài viết rất chi tiết về thế nào được gọi là downtown, mọi người có thể tìm đọc lại hoặc search tìm hiểu thêm thông tin).

2. Về thiết kế cảnh quan, thiết kế concept: khá chuẩn, phù hợp với một khu đô thị cấp cao (mặc dù chỉ nhìn trên bản vẽ, còn cần phải chứng minh bằng thực tế). Thiết kế cảnh quan này tôi đánh giá cao, nhưng ở góc độ của người ở, đây có phải là tiêu chí chính để chọn mua ở đây hay không thì lại là một câu chuyện khác.

3. Về đối tượng mua và ở: đây là câu hỏi lớn nhất. Với đẳng cấp được quảng bá và với mức giá sky-high, chắc chắn chỉ dành cho số rất ít, tinh tú của XH. Vậy những đối tượng đó là ai? Theo đánh giá riêng của tôi, tôi tạm phân ra 3 nhóm như sau:

- Nhóm 1 (nhóm đầu tư, đầu cơ): tiền rất nhiều, cứ quẳng vô mua để đó rồi tính sau (nhóm này nghe đồn đến từ thủ đô và “phương Bắc” rất nhiều, nhưng nguồn gốc tiền đầu tư thế nào thì chưa rõ nhé). Nhóm này thường kỳ vọng x2, x3 rồi ra hàng sau, nhóm này có thể dùng tài sản cho thuê trong thời gian đầu trước khi họ quyết định ra hàng sau xxx năm.

- Nhóm 2 (nhóm tài phiệt, trọc phú): mua làm dạng 2nd home (home cho bà cả hay em nương tựa thì chưa rõ). Nhóm này nếu có ở thì chỉ ở 2 ngày cuối tuần, nhu cầu ở không cao, nhiều khi thay đổi địa điểm 2nd home liên tục. Với nhóm này tiền cũng không phải vấn đề, quan trọng là em thích.

- Nhóm 3 (nhóm có nhu cầu ở hàng ngày, nhu cầu ở thực): nhóm này thường sẽ là đối tượng chính của tất cả các dự án dân cư (thường chiếm khoảng >70% đối tượng mua).

Vậy hãy thử phân tích 2 nhóm số 2 và số 3 là 2 nhóm sẽ có nhu cầu ở.

Nhóm số 2: thường nhóm này không thích ồn ào, chỗ nào càng yên tĩnh, càng ít người càng tốt, càng đông người càng dễ bị lộ. Bài viết nào đó quảng bá hàng ngày có khoảng 192k lượt người ghé vào khu này (tôi chưa cần nói đến con số phi lý này), thì nếu thực tế có số lượng người đông đến vậy, chắc chắn không phù hợp với tiêu chí ở của nhóm số 2.

Nhóm số 3: nhóm này khi mua sẽ cần phải cân nhắc khá nhiều tiêu chí cho môi trường sống, cân bằng giữa tiêu chí giá và các tiêu chí như cảnh quan, tiện ích, vị trí, quãng đường di chuyển. Đối với nhóm số 3 này, tôi đánh giá đa phần sẽ là tầng lớp triệu phú trẻ (dưới khoảng 40-45t). Đối với các đại gia thứ thiệt có nhu cầu ở thường xuyên, thường họ sẽ không sống ở những khu này. Với một số ít nhóm tỉ phú, trăm triệu phú như tôi từng biết (v.d chị Thảo ở khu lâu dài bên PMH, anh Dũng lò vôi ở villa lớn Q.3, Shark Liên/Bs thẩm mỹ Thanh Vân ở đại villa 2-3k m2 ngay ở khu Đa Kao nhà tôi ở, Jonathan Hạnh Nguyên/Hà Kiều Anh ở khu đại villa bên Thảo Điền, v.v), thì họ thường chọn khu cận trung tâm với diện tích cực lớn. Tại sao họ chọn khu vực cận trung tâm, đó là vì thời gian di chuyển cho họ tới công ty quí như vàng. Họ sẽ không chọn những khu ở quá xa khu trung tâm như “New downtown” đang được quảng bá. Hơn nữa, họ thường chọn ở những dinh thự với diện tích cực lớn, không bó hẹp trong dt vài trăm m2. Một nhóm cũng khá lớn các tài phiệt chọn ở bên Sala Đại Quang Minh với dt khá lớn (thường khoảng trên 500m2).

Với nhóm số 3 ở đẳng cấp trung lưu, việc tiêu tiền của họ thường rất thông minh, họ cần phải tính toán cực kỳ chi tiết, họ cần phải tính toán balance được giữa mức giá và các tiêu chí của cuộc sống như tôi đã đề cập ở trên. Hãy thử điểm qua mức giá cho 2 sản phẩm chung cư và nhà phố của Global city để so sánh xem sao nhé. Tôi tạm lấy 2 mức giá như sau để làm cơ sở so sánh:

- Chung cư: mức giá trung bình khoảng 100tr/m2. Với tầm thấp hơn mức giá này có Sunwah Pearl & Vinhome Central Park (dao động trong mức 80-90tr/m2), tiện ích đầy đủ, chưa tới 5’ tới trung tâm thành phố, việc di chuyển tới chỗ làm việc cực kỳ thuận tiện, chưa kể việc đưa đón con đi học hàng ngày. Cho dù là mức giá bằng nhau đi nữa, tôi vẫn lựa chọn 2 vị trí ở cận khu trung tâm trên.

- Nhà phố: mức giá trung bình 40 tỉ / căn 95m2. Ở mức giá nhà phố này, cực nhiều option để lựa chọn khu trung tâm hoặc cận trung tâm. 40 tỉ có thể có 1 mini villa 120-150m2 khu Q.1, Q.3 hoặc 1 căn villa khoảng 180-200m2 tại Thảo Điền hoặc PMH, tùy nhu cầu lựa chọn về địa điểm cũng như tiện ích xung quanh. Hoặc cùng với suất đầu tư này, họ mua được 2 căn ở các dự án compound kế cận của Khang Điền, Nova (tất nhiên về mặt cảnh quan, tiện ích có thể thấp hơn chút).

Nếu như đa số các NĐT rơi vào nhóm 1 thì có lẽ không cần phải phân tích nhiều, vì họ mua để đầu cơ, nhưng nếu đa số NĐT như tôi nhận định rơi vào nhóm 3, thì có lẽ nhu cầu ở khu này sẽ là một dấu hỏi lớn. Đó là quan điểm đánh giá của tôi, còn các bạn có thể có những quan điểm khác. Nếu là sales, các bạn luôn tìm mọi cách để bảo vệ quan điểm để luôn chứng minh dự án của mình là ưu việt, là No.1, nhưng có lẽ chúng ta cần có sự phản biện từ những người có nhu cầu ở đích thực, đó mới là sự phản biện phù hợp nhất.

Bài viết không thể hiện quan điểm phân tích dự án xấu hay tốt, chỉ là phân tích sự lựa chọn phù hợp của NĐT mà thôi.

Theo Tony Hiếu