Thành phố Vũng Tàu từ mười bảy đơn vị hành chính cũ nay còn bốn phường mới là Vũng Tàu Tam Thắng Rạch Dừa Phước Thắng cùng xã Long Sơn được giữ nguyên. Việc tinh gọn bộ máy này không chỉ giúp quản trị hiệu quả hơn mà còn mở đường cho quá trình hợp nhất hành chính với Thành phố Hồ Chí Minh theo lộ trình Nghị quyết sáu mươi.

Trong cấu trúc mới của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Vũng Tàu không còn là thành phố biển độc lập mà trở thành cực tăng trưởng chiến lược trong siêu đô thị mở rộng. Nếu Bình Dương là trung tâm công nghiệp và Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm tài chính thì Vũng Tàu giữ vai trò cửa ngõ biển, là nơi kinh tế, hạ tầng và văn hóa biển hội tụ. Mô hình tam giác công nghiệp, tài chính và biển được xem là hạt nhân của chiến lược phát triển vùng giai đoạn hai mươi hai mươi lăm đến hai mươi năm mươi.

Hạ tầng là nền tảng định hình vị thế mới cho Vũng Tàu. Cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu đang được đẩy nhanh tiến độ, dự kiến hoàn thành trong năm hai nghìn hai mươi sáu. Tuyến đường ven biển Cần Giờ Long Hải và cầu Cần Giờ đang trong giai đoạn hoàn tất giải phóng mặt bằng. Song song đó, Bộ Giao thông Vận tải đã phê duyệt chủ trương đầu tư tuyến đường sắt hàng hóa Cái Mép Thị Vải Thủ Dầu Một để kết nối thẳng các khu công nghiệp miền Đông với cảng nước sâu. Khi các trục giao thông này hoàn thiện, thời gian di chuyển từ trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh đến biển chỉ còn khoảng chín mươi phút, còn hàng hóa từ Bình Dương ra cảng chỉ mất chưa tới ba giờ.

Cảng Cái Mép Thị Vải hiện đứng trong nhóm ba mươi cảng container lớn nhất thế giới với sản lượng ước đạt hơn chín triệu TEU trong năm hai nghìn hai mươi bốn và tiếp tục tăng trong năm hai nghìn hai mươi lăm. Các bến chủ lực như Gemalink và CMIT đã tiếp nhận tàu trọng tải hơn hai trăm nghìn tấn, khẳng định vai trò cửa ngõ xuất khẩu của Việt Nam ra tuyến hàng hải xuyên Thái Bình Dương. Sự tăng trưởng này là nền tảng để Vũng Tàu hình thành trung tâm hậu cần biển, tài chính hàng hải và dịch vụ logistics chất lượng cao.

Song hành với cơ hội là những thách thức mới. Vũng Tàu hiện có dân số khoảng ba trăm năm mươi nghìn người, cơ cấu kinh tế còn phụ thuộc nhiều vào du lịch và khai thác dầu khí. Việc gia nhập siêu đô thị hơn hai mươi triệu dân buộc thành phố phải nâng cấp năng lực quản trị, đồng thời đối diện áp lực đô thị hóa, giá đất tăng nhanh và sự thay đổi cấu trúc dân cư. Để tránh phát triển nóng, quy hoạch Vũng Tàu sau sáp nhập cần tuân theo mô hình song trục. Trục phía tây gồm Long Sơn và dải Cái Mép tập trung công nghiệp nặng, năng lượng và logistics, trục phía đông là trung tâm du lịch Bãi Trước Bãi Sau với dịch vụ, kinh tế ban đêm và văn hóa biển. Ở giữa là hành lang xanh Phước Tỉnh Long Hải Đất Đỏ giữ vai trò sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp. Cách tổ chức này giúp Vũng Tàu vừa tăng trưởng vừa giữ được không gian biển đặc trưng.

Về đầu tư, từ giữa năm hai nghìn hai mươi lăm, nhiều dự án quy mô lớn đã tái khởi động. Dự án hóa dầu Long Sơn vốn hơn năm phẩy bốn tỷ đô la Mỹ dự kiến hoàn thành năm hai nghìn hai mươi sáu, sẽ tạo ra hơn ba nghìn việc làm kỹ thuật và hình thành chuỗi công nghiệp hóa chất đầu tiên của khu vực. Các khu nghỉ dưỡng cao cấp ở Bãi Sau, Long Hải và Hồ Tràm được khôi phục lại hoạt động sau giai đoạn trầm lắng, trong khi nhiều quỹ đầu tư đang tìm kiếm quỹ đất ven biển cho dòng sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng hai trong một, vừa ở vừa cho thuê. Chính quyền thành phố đã khẳng định chính sách không mở rộng ồ ạt mà lựa chọn dự án có pháp lý chuẩn, ưu tiên mô hình đô thị xanh và phát triển du lịch văn hóa bền vững.

Về thị trường bất động sản, từ quý ba năm hai nghìn hai mươi lăm, giao dịch tại khu vực bốn phường mới của Vũng Tàu bắt đầu tăng trở lại. Mức giá trung bình đất ở khu trung tâm phường Vũng Tàu dao động từ tám mươi đến một trăm triệu đồng mỗi mét vuông, tăng khoảng mười phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Khu vực Phước Thắng và Tam Thắng có biên độ tăng thấp hơn, trung bình khoảng năm mươi đến sáu mươi triệu đồng mỗi mét vuông, nhưng lại có tỷ lệ hấp thụ cao nhất nhờ hạ tầng và vị trí gần cảng. Riêng xã Long Sơn, nơi tập trung nhà máy hóa dầu và khu công nghiệp mới, giá đất dân cư tăng khoảng mười lăm phần trăm so với đầu năm, dao động quanh ba mươi đến bốn mươi triệu đồng mỗi mét vuông. Tuy nhiên giao dịch chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp và nhà đầu tư trung hạn, chưa xuất hiện tình trạng đầu cơ diện rộng.

Phân khúc căn hộ du lịch đang được phục hồi nhẹ sau hai năm đóng băng. Giá căn hộ biển có pháp lý hoàn chỉnh dao động từ bốn mươi lăm đến sáu mươi triệu đồng mỗi mét vuông, tăng nhẹ so với đầu năm nhưng thanh khoản còn thấp. Nhà phố trung tâm, đặc biệt trong các khu vực hợp nhất mới, đang được giới đầu tư từ Thành phố Hồ Chí Minh tìm mua để vừa ở vừa kinh doanh. Các chuyên gia nhận định đà tăng của thị trường Vũng Tàu trong năm hai nghìn hai mươi sáu sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến độ cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu và chính sách điều chỉnh bảng giá đất sau sáp nhập.

Ở nhóm bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, các dự án tại Long Hải và Phước Tỉnh có lợi thế rõ rệt nhờ cảnh quan và kết nối đường ven biển. Các sản phẩm biệt thự và villa biển có giá từ mười hai đến mười lăm tỷ đồng đang được khách hàng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh quan tâm. Thị trường đang chuyển hướng từ kỳ vọng lướt sóng sang đầu tư giữ tài sản dài hạn, phản ánh tâm lý thận trọng nhưng tin tưởng vào tiềm năng hạ tầng vùng.

Một điểm sáng mới là nhu cầu nhà ở của lao động kỹ thuật và chuyên gia gắn với cụm công nghiệp Long Sơn và Cái Mép. Dân số tạm trú tại khu vực này đã tăng hơn mười hai phần trăm trong chín tháng đầu năm hai nghìn hai mươi lăm. Các doanh nghiệp bất động sản đang khảo sát quỹ đất tại Tam Thắng và Rạch Dừa để phát triển dự án nhà ở xã hội và khu căn hộ tiện ích dành cho chuyên gia. Nếu được quản lý tốt, đây sẽ là phân khúc tạo dòng tiền ổn định, khác biệt với bất động sản du lịch truyền thống của Vũng Tàu trước đây.

Từ góc nhìn chiến lược vùng, Vũng Tàu sau sáp nhập đang giữ vai trò cửa ngõ biển và trung tâm logistics quốc gia. Khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động và kết nối trực tiếp với cảng Cái Mép Thị Vải, khu vực này sẽ hình thành tam giác vận tải hoàn chỉnh gồm đường không, đường bộ và đường biển, đưa hàng hóa Việt Nam đi thẳng ra các tuyến quốc tế mà không cần trung chuyển qua Singapore hay Hong Kong. Chính điều này khiến giới đầu tư quốc tế quan tâm đến các khu đất dịch vụ hậu cần, kho bãi và trung tâm logistics dọc trục Phước Thắng Long Sơn.

Tổng thể mà nói, Vũng Tàu bước sang giai đoạn mới với hai nhiệm vụ song hành. Một là khẳng định vai trò cực biển của siêu đô thị phía Nam, hai là định hình thị trường bất động sản cân bằng giữa tăng trưởng và bền vững. Nếu giữ được kỷ luật quy hoạch, minh bạch pháp lý và gìn giữ bản sắc biển, Vũng Tàu sẽ không chỉ là thành phố nghỉ dưỡng mà là trung tâm kinh tế biển hiện đại, nơi đất và biển cùng tạo nên giá trị cho cả vùng. Sự thành công của Vũng Tàu sẽ là minh chứng cho năng lực tổ chức không gian phát triển vùng của Việt Nam trong kỷ nguyên toàn cầu hóa.

Cre Đạt Dương